SOBRE A OBRA
A administração imobiliária está entre as principais atribuições legais do corretor de imóvel. Com o mercado imobiliário não apresentando resultados positivos nas vendas, percebe-se um grande número de profissionais que se especializam no ramo como alternativa para obter ganhos. Mas é preciso atenção em cada etapa da administração de imóveis, pois o conhecimento será um grande passo para um bom relacionamento entre proprietário e corretor de imóveis.
Abordar locação e administração de imóveis é tarefa ao mesmo tempo fácil e complicada. Fácil, porque os seus procedimentos de rotina são, em geral, muito simples, os quais exigem, no entanto, elevado bom senso, pois envolvem o relacionamento interpessoal de proprietários de imóveis, locatários, fiadores, funcionários e dirigentes da imobiliária, necessitando-se, para tanto, de bons conhecimentos sobre a psicologia humana, além de técnicas de administração, conhecimento sobre operações imobiliárias e, principalmente, sobre a lei do inquilinato.
Complicada, porque, diante deste intenso relacionamento, temos que vislumbrar a oportunidades de lucros e realizá-los. Sempre afirmamos que uma administradora de imóveis é uma caixa de problemas; todos os dias temos muitas pendências a serem resolvidas. Ainda bem que a temos, pois se a locação não desse trabalho e problemas, os proprietários, consequentemente, não deixariam seus imóveis para serem administrados por uma imobiliária.
O profissional desta área tem que ser um elemento altamente capaz, idôneo e, principalmente, disposto a trabalhar rigorosamente no horário comercial e, até mesmo, fora deste. Também é complicada, porque, se o relacionamento humano já é uma disciplina de que se exige muita habilidade ao ser tratado, o relacionamento humano na área comercial, como acontece na área de locação, que mexe diretamente com o bolso das pessoas envolvidas, é ainda mais dramático. Além disto, existem todos os condicionamentos de mercado que envolvem a relação da empresa com bancos, fornecedores, parceiros, colaboradores, concorrência e clientes.
CAPÍTULOS DA OBRA
1 Início de conversa: Administração de imóveis
2 Contrato de prestação de serviço
3 A quem compete a lei de locações?
4 Primeiro momento: ingresso do imóvel na imobiliária
5 Mandato para administração de imóveis
6 Formulário de Captação
7 A avaliação do imóvel
8 Ficha de Mídia
9 Os anúncios
10 O atendimento
11 Entrega das chaves para visitas
12 Da retenção de documentos
13 A entrega do formulário do cadastro e seu recebimento
14 A análise do cadastro e a ordem de preferência
15 A escolha do inquilino
16 Do contrato de locação
16.1 Características do contrato de locação
16.2 Prazos do contrato de locação
16.2.1 Prazos dos contratos de locação de imóvel residencial
16.2.2 Prazos do contrato de locação de imóveis não residencial
16.3 Reconhecimento de firma das assinaturas
16.4 Das revisões dos modelos de contratos
17 Garantias locatícias
17.1 Caução
17.2 Fiança
17.3 Seguro fiança locatício
17.4 Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
18 Da vistoria
19 A celebração da locação
20 Cadastramento do imóvel e do inquilino
21 Lançamento da cobrança
22 Os recebimentos
23 Sublocação
24 Lugar do pagamento do aluguel
25 Encargos da locação: despesas ordinárias e extraordinárias
26 Cobranças do IPTU
27 Cobranças do condomínio
28 Cobrança da energia, água e esgoto
29 Deveres do locador e do locatário
30 Do prazo para reajuste do aluguel
31 Da ação revisional do aluguel
32 Da ação renovatória (locação não residencial)
33 Das benfeitorias no imóvel
34 O departamento jurídico
35 A cobrança e o ingresso na justiça
36 Da ação de despejo
36.1 Ação de despejo por falta de pagamento
36.2 Ação de despejo por retomada imotivada – Denúncia vazia
36.3 Ação de despejo por retomada motivada
37 Do direito de preferência
38 Da cláusula de vigência
39 O recebimento do imóvel ao fim da locação
40 A depredação
41 Exemplos de garantias oferecidas por algumas seguradoras
42 Captação de imóveis
43 Proprietários que já tiveram problemas com imobiliárias
44 Pendência judicial
45 Proprietários que nunca trabalharam com administradoras
46 Proprietários de poucos imóveis
47 Formas de captação
48 A taxa de administração
49 Como aumentar a receita das administradoras de imóveis
50 A relação Aluguel x Vendas
51 Tributação sobre operações de locação de imóveis
52 Os formulários
53 Layout e pessoal necessário
54 O relacionamento com os clientes
55 Aluguel por temporada
56 Contrato de locação “Built to suit”
57 Aluguel garantido x aluguel não garantido
58 Incentivo sobre a produção
59 A remuneração das equipes
60 Outras sugestões de ações motivacionais
61 Empresas imobiliárias x empresas de outros setores
62 Gastos particulares x gastos da empresa
63 A evolução do trabalho do corretor
64 Um novo corretor e uma nova empresa
65 Fusões, Associações e parcerias
66 Compra de carteiras
67 Experiência é que conta
68 Garantia do aluguel
69 Fatores que influenciam no preço de uma carteira de locação
70 Rapidez na negociação
71 Relacionamento com cada proprietário
72 Preço de venda
73 Um caso de compra de uma carteira
74 Bom ou mau negócio
75 Separação de sociedades
76 Como melhorar o desempenho de uma administradora de imóveis
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Sobre o Autor
Dr. APOLO SCHERER FILHO
Advogado e corretor de imóveis, dirigente imobiliário, autor do livro “Locação Imobiliária: do corretor ao advogado” e do “Manual de direito imobiliário: do corretor ao advogado”, Sócio-diretor da BS Advogados Associados, e da BS imóveis, Doutorando em Direito pela Universidade Federal de Buenos Aires (UBA), Coordenador e professor de Pós Graduação Em Direito Imobiliário e de Pós Graduação em Gestão Condominial, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário e em Direito e Processo do Trabalho, Sócio-diretor e Professor do Ciclo Imobiliário, Apresentador do Podcast “Talk Imobiliário”, Conselheiro Federal suplente do CRECI/CE, Conselheiro estadual do CRECI/CE, Diretor da Educação Continuada CRECI/CE, Membro-diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/CE, Presidente da Subcomissão de Locação Imobiliária da OAB/CE, Membro da Comissão de Ensino Jurídico da OAB/CE, Vice presidente do STJK.
